201710.06
0
0

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Hukuki Sonuçları

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

Öncelikle arsa sahiplerinin hukuken faydalanabilecekleri durumlardan söz etmek gerekmektedir. Bu sebeple konu teorik açıdan ele alınmalıdır. Bu durum başlıklar halinde aşağıda açıklanmaktadır.

1.1       Arsa Sahiplerinin İnşaatın Teslim Gününü Beklemeden Sözleşmeden Dönme Hakkı 

TBK’nın 473. maddesi arsa sahibinin inşaatın teslim gününü beklemeden sözleşmeyi sona erdirebilme hakkını şu şekilde ifade etmektedir:

“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” 

Şu halde müteahhidin işe zamanında başlamaması veya sözleşme şartlarına aykırı olarak işi geciktirmesi veya tahminlere göre, işi zamanında bitirmesinin imkânsız olduğu görülürse, arsa sahibi sözleşmede teslim için kararlaştırılan süreyi beklemeksizin TBK’nın 473/1 fıkrası uyarınca sözleşmeden dönebilir.

TBK’nın 473. maddesinde sayılan dönme sebepleri, müteahhidin kusuru olmadan ortaya çıksa dahi, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Dolayısıyla, işe zamanında başlamama veya belirlenen tarihte teslim edilemeyeceğinin anlaşılması halinde bu durum, müteahhidin kusuru olmadan ortaya çıkmış olsa bile, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken konu, arsa sahibine dönme hakkı veren hususların müteahhidin sözleşmeye aykırı tutumu ile nedensellik bağı oluşturması gerektiğidir.

Arsa sahibinin TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasına dayanarak sözleşmeden dönebileceği son durum, tahminlere göre, arsa sahibinin kusuru dışında gerçekleşen gecikme müteahhidin işi zamanında bitiremeyeceği derecede olursa, arsa sahibi teslim için kararlaştırılan süreyi beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilmesidir.

TBK’nın 473/1 maddesi, inşaatın tamamlanması için belirli bir vade tespit edilmiş olan sözleşmelerde uygulanabilecektir. Bu tespit, belirli bir tarih şeklinde olabileceği gibi, sözleşmenin kurulmasından veya belli bir olayın gerçekleşmesinden veya da çalışmaların başlamasından sonra belli bir olayın geçmesi şeklinde de olabilir.

Arsa sahibinin bu şekilde vadeden önce sözleşmeden dönebilmesi için, inşaatın kararlaştırılan vadede yetişmeyeceğinin tespiti gerekir. Somut olayın özellikleri dikkate alındığında, hayatın olağan akışına göre inşaatın vadede tamamlanamayacağı anlaşılırsa, müteahhit bir takım varsayımsal kolaylıkları ileri sürerek arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını önleyemez. Yaptığı iş konusunda arsa sahibinden daha bilgili olması gereken müteahhit, üzerine aldığı işin belirlenen tarihe kadar yetişmeyeceğini bilmeli ve işini ona göre icra etmelidir. Dolayısıyla, inşaatın vadeye yetişmeyecek durumda olması, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan sebeplerle ortaya çıkabileceği gibi, sözleşme kurulurken de tahmin edilebilir. Belirtilen her iki durumda, diğer şartlar da gerçekleşmişse, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. 

1.2  Müteahhide İşin Gecikmeden İfası İçin İhtarda Bulunulması ve Süre Verilmesi

Arsa sahibinin ifadan önce fesih hakkını kullanabilmesi için, önce müteahhide ihtar çekmeli ve TBK Md. 124 deki hallerden biri olmadıkça, işe başlaması ve devam etmesi için uygun bir mehil verilmelidir. Eğer işin yapılmasındaki gecikme, bütün tahminlere göre, müteahhidin işi belli bir zamanda bitirmesine imkân vermeyecek derecede ise, mehil tayinine gerek olmaksızın sözleşmeden vadeden önce dönülebilir.

2.1  Arsa Sahibinin Müteahhidin Temerrüdünden Doğan Seçimlik Hakları 

Bu seçimlik haklar; aynen ifa talebi, aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar ve sözleşmeden dönme talebi veya sözleşmenin feshi istemidir. Bunun yanı sıra seçimlik haklardan biri olan sözleşmeden dönme talebi ile birlikte menfi zarar ve cezai şart istenebilir.

2.1.1  Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini Talebi

Arsa sahibi, sözleşmede belirlenen süre içerisinde yapımını üstlenmiş olduğu işi ya hiç yapmamış ya da bir kısmını yapabilmiş fakat inşaatı tamamlayamamış olan müteahhidin bu kusurundan dolayı borçlu temerrüdüne düşmesi sonucu hukuksal olarak seçimlik haklar elde eder. Müteahhidi borçlu hale gelen arsa sahibi, bu seçimlik haklardan olan aynen ifa isteğinden vazgeçebileceği gibi bahse konu gecikme sebebiyle talep edebileceği sair zarar ve ziyan haklarından da vazgeçerek müteahhidin sözleşmede yer alan işi yapmamasından dolayı uğramış olduğu müspet zararı müteahhitten talep edebilme seçimlik hakkına da sahiptir.

Fakat arsa sahibinin bu seçimlik haktan faydalanabilmesi için bazı şartları yerine getirmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar; arsa sahibinin müteahhide sözleşmede yer alan bahse konu inşaatı tamamlayabilmesi için uygun bir süre vermesi ve verilen bu süre içinde de inşaatın müteahhit tarafından tamamlanamaması gerekmektedir. Ayrıca verilen uygun süreye rağmen inşaatın tamamlanamamış olması sebebiyle arsa sahibinin aynen ifadan vazgeçmiş olduğunu ve müspet zararın tazminini talep ettiğini derhal bildirmesi de gerekmektedir.

Müteahhidin haklı bir nedeni olmaksızın sözleşme de belirlenmiş süre sona ermiş olmasına rağmen inşaata hiç başlamamış olması yada belirlenen sürede bitirilmesinin olanaksız olması halinde arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar talep edebilir. ARSA SAHİBİNİN TALEP EDEBİLECEĞİ BU MÜSPET ZARAR, MÜTEAHHİDE SÖZLEŞME GEREĞİ YAPACAK OLDUĞU İNŞAAT İÇİN ÖDENMESİ KARARLAŞTIRILMIŞ OLAN BEDEL İLE BİNANIN İNŞAAT HALİ BİTMİŞ DURUMDAKİ RAYİÇ DEĞER ARASINDAKİ FARKTIR. Rayiç değer olarak, arsa sahibinin müspet zarar talebini yaptığı zamanki bina değeri olarak alınmalıdır. Bu hüküm, inşaat sözleşmesinde taraflar arasındaki güven ilişkisine kanun koyucunun büyük önem verdiği ve özellikle arsa sahibinin her ne sebeple olursa olsun artık güven duymadığı bir müteahhitle arasındaki ilişkiyi dilediği zaman sona erdirebilmesinin gerekliliği olarak açıklanmaktadır.

Yanıt ver

Email adresiniz yayınlanmayacaktır tüm alanları doldurunuz. *